Stand: Oktober 2026.
Bei Immobilien in Dubai wird häufig mit Bruttorenditen geworben. Für einen sinnvollen Vergleich sollte jedoch nicht nur die Jahresmiete durch den Kaufpreis geteilt werden. Entscheidend ist, was nach realistischen Kosten und auf Basis des tatsächlich eingesetzten Kapitals übrig bleibt.
Bruttorendite als erster Filter
Die einfache Bruttorendite berechnet sich aus der erwarteten Jahresmiete geteilt durch den Kaufpreis. Sie eignet sich gut für einen ersten Vergleich, berücksichtigt aber weder Kaufnebenkosten noch laufende Kosten.
Nettorendite berücksichtigt mehr Realität
Für eine belastbarere Rechnung sollten unter anderem Service Charges, Verwaltung, Wartung, mögliche Leerstandszeiten und wiederkehrende Vermietungskosten berücksichtigt werden. Auch Finanzierungskosten gehören bei einem finanzierten Kauf in eine separate Cashflow-Rechnung.
Mit welchem Kapitaleinsatz rechnen?
Wer nur den Kaufpreis als Nenner nutzt, unterschätzt den tatsächlichen Kapitaleinsatz. Bei Bestandskäufen kommen zum Beispiel DLD-Registrierungs- und Trustee-Kosten hinzu. Das DLD weist für die Verkaufsregistrierung insgesamt 4 % des Verkaufswerts aus, zuzüglich weiterer Gebühren.
Dubai Land Department: Property Sale Registration
Service Charges konkret prüfen
Bei Apartments können laufende Service Charges einen erheblichen Unterschied machen. Für einen Vergleich sollten möglichst die offiziell genehmigten projektbezogenen Werte über den DLD Service Charge Index beziehungsweise Mollak verwendet werden.
Miete nicht nur aus Inseraten ableiten
Angebotspreise sind nicht automatisch erzielte Mieten. Lage, Gebäude, Etage, Aussicht, Möblierung und Vertragsstruktur verändern den realistischen Mietwert. Der DLD Rental Index kann zusätzlich als offizieller Referenzpunkt genutzt werden.
Dubai Land Department: Rental Index
Off-Plan und Bestandsobjekt unterschiedlich rechnen
Bei einem Bestandsobjekt lassen sich aktuelle Miete und laufende Kosten meist konkreter prüfen. Bei Off-Plan-Projekten arbeiten Käufer stärker mit Annahmen zu zukünftiger Miete, Übergabezeitpunkt und Service Charges. Diese Unsicherheit sollte in der Entscheidung berücksichtigt werden.
Wertsteigerung nicht als garantierte Rendite einplanen
Mögliche Preissteigerungen können Teil einer Investmentthese sein, sollten aber nicht als sicherer Bestandteil der laufenden Rendite betrachtet werden. Für die Grundrechnung ist es sinnvoll, Cashflow und mögliche Wertentwicklung getrennt zu bewerten.
Fazit
Die beste Kennzahl ist nicht die höchste beworbene Bruttorendite, sondern eine nachvollziehbare Rechnung mit realistischen Mieten, konkreten laufenden Kosten und dem gesamten Kapitaleinsatz. Erst dann lassen sich verschiedene Immobilien sinnvoll vergleichen.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Orientierung und ersetzt keine individuelle Finanz-, Steuer- oder Anlageberatung.
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